问道者 | 杜一用
世茂原计划建成“中国第一高楼”的深港国际中心，最近传出要被深圳四折收储。当然，遭到了世茂集团的反对。经过两年化债，世茂集团减少了大概1000亿元债务，却反而把负债率推高到了资不抵债的地步。
在世茂曾经的版图里，深港国际中心绝对是个标竿项目。2017年239亿拿地时，不仅是世茂单体金额最大的项目，也创下了深圳土拍总价第二高的纪录。整个项目用地面积32万平方米，包括14宗建筑用地，核心建筑是深港国际中心。世茂原计划投入400-500亿元，建成一幢高度超过上海中心的700米“中国第一高楼”，2022年债务危机爆发后，项目停了下来。
展开剩余78%由于项目中有两宗地块在2019年就已经建成公寓并对外发售，因此这次深圳政府计划收储的用地只有12宗，对应的用地登记价格是176亿元，深圳政府提出的收储价格是68亿元，相当于当初拿地价格的四折。并且分三期支付，在2027年1月31日前付清。
中信信托是这个项目的债权人之一。中信针对这个项目的信托计划在2019年发起，一部分资金2022年2月就已经到期了。到世茂债务危机全面爆发时，尚有57亿元项目资金没有兑付，中信信托随之依据公证债权文书向法院直接申请强制执行。
债权公证，是不必经过庭审程序的。2023年5月，深港国际中心的涉债资产被摆上拍卖台，起拍价130亿元，经过两轮公开拍卖后，起拍价降到了104亿，最后还是流拍了。2024年7月，中信信托按照抵押及查封顺位申请以物抵债，得到了法院的批准。
针对这次政府收储，世茂发了一份公开函。函中公开了两项重要信息，一个是项目拿到了民航700米高度批复，但至今还没取得建设用地规划许可；另一条是，在中信信托宣布以物抵债后，世茂便以土地转让合同无效为由，向法院起诉，直指政府违约在先才导致项目烂尾，提出包括土地款、利息和行政赔偿在内共362亿元的补偿要求。在世茂看来，是政府违约在先才导致了项目迟迟无法动工。这起案件已经两次开庭，目前仍在审理中。
世茂的行政诉讼官司还没打出结果，中信信托的以物抵债请求自然也就得不到落实。
对中信信托来说，推动政府收储或许是收回项目资金的最好办法。但政府把收储价格打到骨折，这是世茂所不能接受的。在深陷债务泥淖的情况下，只要还有一线维护利益的机会，世茂定然是不会放弃的。因此行政诉讼打成马拉松官司是大概率的事情。
以世茂的现状，推动政府收储，中信信托或许可以实现利益最大化。如果政府68亿元收储，中信信托就可以收回大约85%资金。对于深圳而言，这同样是一件皆大欢喜的事情，收储后就有条件尽快盘活这个项目。
只有世茂不高兴。对现在的世茂来说，化债之路依然任重而道远。
根据港股年报，世茂集团2022年负债5367亿，到2024年负债总额下降到了4331亿，两年时间大概消化了1000亿元债务。但外界并不知道，世茂集团的负债率却从2022年的87%上升到了2024年的99%。也就是说，经过两年时间化债，世茂集团的债务总额是降下来了，却已经走到了接近资不抵债的地步。
世茂集团债务下降的速度赶不上资产缩水的速度。世茂集团2022年总资产6162亿，到2024年只剩下4364亿。两年时间里，世茂集团的资产减少了1800亿。
不过，收储计划能不能顺利推进目前还不好说。计划需征得信托投资人的同意，根据第一财经的说法，只要有10% 的投资人不同意推进投票，化债方案的表决和推进就可以中止。
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